La qualité énergétique deviendrait-elle un élément déterminant du prix des biens immobiliers ?

La loi oblige de mentionner la classe énergétique des logements de A à G pour les transactions immobilières. Les étiquettes énergie se déclinant de A pour les biens les plus économes en énergie à G pour les plus énergivores.

Les propriétaires souhaitant vendre ou louer un bien immobilier doivent faire réaliser un DPE avant toute transaction. Et avoir un bon DPE permettrait de bénéficier d’une plus-value lors de la revente de son logement.  Cette valeur verte deviendrait aujourd’hui un élément déterminant pris en compte par le marché de l’immobilier.

C’est quoi la « valeur verte » ?

On en entend beaucoup parler et on écrit de plus en plus sur la « valeur verte ». La valeur verte est définie comme la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale. Cette meilleure performance environnementale étant déterminée par la performance énergétique, l’utilisation des énergies renouvelables, les matériaux de construction utilisés, l’attribution d’un label de performance environnementale, l’accès aux transports en commun.

Un logement possédant de meilleures caractéristiques environnementales qu’un autre logement équivalent est supposé avoir une plus grande valeur économique.

Un vendeur qui investit dans des travaux de rénovation énergétique pour faire une plus-value à la revente peut alors espérer valoriser son bien sur le marché immobilier. Parallèlement, de plus en plus d’acheteurs sont prêts à mettre le prix pour trouver un bien qui consomme peu d’énergie.

Une performance énergétique qui valorise l’habitat

Des études ont été menées pour mesurer la « valeur verte » dans le secteur résidentiel en France. Elles montrent l’impact de l’étiquette énergie. Les logements bénéficiant d’un bon DPE se vendent plus cher que ceux consommant beaucoup d’énergie.

Selon les zones climatiques, une maison dont l’étiquette est C se vend en moyenne entre 3 et 6% plus cher qu’une maison dont l’étiquette est D.

Si la rénovation énergétique semble bénéficier d’une prime à l’achat, l’influence du DPE varie selon le type de bien et l’activité du marché immobilier. L’amplitude entre la plus-value et la décote d’un bien est moins importante en région parisienne qu’en province. La décote du prix de vente d’une maison énergivore est plus forte que celle d’un appartement.

Peser sur les prix des biens de moindre qualité énergétique

La qualité énergétique deviendrait-elle un élément déterminant du prix des biens immobiliers ?

Plusieurs études et analyses récentes montrent que la performance énergétique et environnementale est de plus en plus prise en considération par le marché immobilier. La valeur verte caractériserait une nouvelle composante du prix d’un bien immobilier. Même si il est difficile d’estimer un juste prix pour une classe énergétique donnée. La valeur marchande d’une maison ou d’un appartement étant déterminée pour l’essentiel par ses caractéristiques physiques, sa surface et sa localisation.

La valeur verte doit être relativisée. Le niveau de pertinence des DPE est régulièrement dénoncé. Un DPE n’est pas une étude thermique détaillée. Le DPE n’est pas un indicateur fiable pour établir la véritable performance énergétique d’un logement.

Faut-il améliorer l’efficacité énergétique de son logement avant de le vendre ?

Le marché de l’immobilier accorderait donc une valeur supérieure aux biens énergétiquement performants.

Les propriétaires qui souhaitent gagner deux classes énergétiques pour mieux vendre leur maison doivent prévoir un budget travaux important. Ces travaux peuvent être financés en partie par différentes aides, des prêts et le dispositif du crédit d’impôt.

Mais ces dépenses ne pourront pas systématiquement être prises en compte lors de la vente du bien pour pouvoir rester dans le prix du marché, sous peine de ne pas trouver preneur.

Du point de vue des acquéreurs, étant donné que les travaux d’économie d’énergie représentent une lourde dépense et qu’ils ne peuvent s’amortir que sur une période longue, acheter un bien à valeur verte « ajoutée » un peu plus cher que le prix du marché peut avoir du sens.

Des travaux de rénovation énergétiques bientôt obligatoires ?

L’État envisage dès 2018 la mise en place de nouvelles mesures en faveur de la rénovation thermique des logements. Il pourrait même instaurer un «bonus-malus» écologique pour les propriétaires. Le gouvernement a prévu également de réformer le crédit d’impôt CITE qui serait transformé en prime en 2019 et exclurait mi-2018 certains types de travaux de rénovation.

A terme, dans le cadre de la loi de la transition énergétique, les travaux de rénovation énergétique des logements seront rendus obligatoires à partir de 2030 pour les biens mis en vente dotés d’une étiquette énergétique F et G (logements ayant une consommation énergétique de 330 kW/m2/an).

Une mesure qui va concerner beaucoup de propriétaires, la France comptant encore 7,4 millions de logements étiquetés F ou G !

A lire sur le sujet de la valeur verte: un article intitulé  Valeur Verte: mythe ou réalité  par Bernard Coloos. Politiques du Logement: Analyses et Débats

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